WEG-Jahresabrechnung prüfen: So kontrollieren Eigentümer ihre Abrechnung richtig

Ratgeber · ImmoVerwaltung-Nord · Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 8 Minuten

Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG den geleisteten Hausgeld-Vorschüssen gegenüber (§ 28 Abs. 2 WEG). Beschlossen wird seit der WEG-Reform nicht mehr das Zahlenwerk selbst, sondern nur die Abrechnungsspitze – also Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Eigentümer haben ein umfassendes Belegeinsichtsrecht und können den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Was ist was?

Der Wirtschaftsplan ist die Prognose: Vor Beginn des Wirtschaftsjahres kalkuliert die Verwaltung die zu erwartenden Kosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld jedes Eigentümers. Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung danach: Sie zeigt, was tatsächlich eingenommen und ausgegeben wurde – und ob Sie nachzahlen müssen oder zu viel gezahlt haben.

Wichtig seit der WEG-Reform 2020: Die Eigentümer beschließen nicht mehr über das gesamte Zahlenwerk, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Rechenfehler im Zahlenwerk machen daher nicht automatisch den Beschluss ungültig – entscheidend ist, ob die Abrechnungsspitze stimmt.

Der Vermögensbericht

Zusätzlich muss die Verwaltung jährlich einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er zeigt den Stand der Rücklagen und das übrige Gemeinschaftsvermögen – für Eigentümer das wichtigste Dokument, um die finanzielle Lage der WEG auf einen Blick zu erfassen.

So ist eine Jahresabrechnung aufgebaut

Gesamtabrechnung: Alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Wirtschaftsjahr – geordnet nach Kostenarten, als reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.
Einzelabrechnung: Ihr persönlicher Anteil an den Gesamtkosten, verteilt nach dem jeweils gültigen Verteilerschlüssel.
Verteilerschlüssel: Grundregel sind die Miteigentumsanteile (MEA); die Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse können abweichende Schlüssel vorsehen. Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig verteilt werden.
Rücklagenentwicklung: Zuführungen und Entnahmen der Erhaltungsrücklage inklusive Kontostand.
Umlagefähige Kosten: Für Vermieter unter den Eigentümern wichtig – nur Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung dürfen auf Mieter umgelegt werden. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Sortierte Belegordner und Kontoauszüge einer WEG-Buchhaltung

Prüf-Checkliste: Diese 7 Punkte sollten Sie kontrollieren

1. Anfangs- und Endbestände: Passt der Anfangsbestand der Konten zum Endbestand des Vorjahres? Differenzen sind ein Alarmsignal.
2. Plausibilität der Kostenarten: Gibt es auffällige Sprünge gegenüber dem Vorjahr, etwa bei Versicherung, Heizung oder Hausmeister?
3. Verteilerschlüssel: Wurde durchgängig der beschlossene bzw. vereinbarte Schlüssel verwendet?
4. Heizkosten: Verbrauchsabhängige Verteilung nach Heizkostenverordnung? Liegt die Ablesung vor?
5. Rücklage: Wurde die beschlossene Zuführung tatsächlich gebucht und getrennt ausgewiesen?
6. Ihre Vorschüsse: Stimmen die als gezahlt ausgewiesenen Hausgelder mit Ihren Überweisungen überein?
7. Vermögensbericht: Liegt er vor und passt der Rücklagenstand zur Abrechnung?

💡 Ihr gutes Recht: Jeder Eigentümer darf die Original-Belege der Abrechnung einsehen – bei einer digitalen Verwaltung bequem als Scan im Eigentümerportal. Eine Verwaltung, die Belegeinsicht erschwert, ist ein Warnsignal. Woran Sie gute Verwaltungen erkennen, lesen Sie in unserer Hausverwalter-Checkliste.

Fehler gefunden – was nun?

Sprechen Sie zunächst die Verwaltung und den Verwaltungsbeirat an, der die Abrechnung vor der Beschlussfassung prüfen soll. Lässt sich der Fehler nicht ausräumen, bleibt die Anfechtung: Der Beschluss über die Abrechnungsspitze kann innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung gerichtlich angefochten werden. Wiederholt fehlerhafte oder verspätete Abrechnungen sind zudem einer der häufigsten Gründe für einen Verwalterwechsel.

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Häufige Fragenzum Thema

Bis wann muss die WEG-Jahresabrechnung vorliegen?

Die Verwaltung muss die Jahresabrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufstellen. Als ordnungsgemäß gilt üblicherweise die Vorlage innerhalb von etwa sechs Monaten nach Jahresende, sofern keine besonderen Umstände vorliegen – die Abrechnung für 2025 sollte also etwa bis Mitte 2026 vorliegen.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten laut Jahresabrechnung und den im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen. Nur über sie – also über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse – wird seit der WEG-Reform beschlossen (§ 28 Abs. 2 WEG).

Darf ich als Eigentümer alle Belege einsehen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einschließlich aller Rechnungen und Kontoauszüge einzusehen. Bei einer digitalen Verwaltung stehen die Belege gescannt im Eigentümerportal bereit, sodass keine Terminvereinbarung nötig ist.

Muss ich Hausgeld zahlen, wenn ich die Abrechnung anfechte?

Ja. Beschlossene Vorschüsse und Nachschüsse sind auch während eines Anfechtungsverfahrens zu zahlen, bis das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt. Wer einfach nicht zahlt, riskiert Verzugszinsen und ein Hausgeldinkasso.

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Fidelis Süttmann

Inhaber der ImmoVerwaltung-Nord und IHK-zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Mitglied im VDIV Nord und im IVD. Betreut WEG- und Mietobjekte in Hamburg, Kiel und Lübeck – persönlich, digital und ohne Callcenter.