Eigentümerversammlung: Ablauf, Einladung und Beschlussfähigkeit einfach erklärt
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein – und wie?
Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist Aufgabe des Verwalters (§ 24 Abs. 1 WEG). Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Versammlung stattfinden – üblicherweise, um über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und anstehende Erhaltungsmaßnahmen zu entscheiden. Daneben muss der Verwalter einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.
Die Einladung: Frist, Form und Tagesordnung
- Frist: Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG) – nur in dringenden Fällen darf die Frist verkürzt werden.
- Form: Textform genügt. Eine E-Mail oder die Zustellung über ein digitales Kundenportal ist also ausreichend, eine Unterschrift ist nicht erforderlich.
- Tagesordnung: Alle Beschlussgegenstände müssen so konkret bezeichnet sein, dass jeder Eigentümer weiß, worüber abgestimmt werden soll. Über Punkte, die nicht angekündigt waren, kann zwar diskutiert, ein Beschluss ist aber anfechtbar.
Ablauf einer Eigentümerversammlung Schritt für Schritt
- 1. Eröffnung und Leitung: Den Vorsitz führt in der Regel der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt.
- 2. Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung: Frist und Form der Einladung werden protokolliert.
- 3. Abarbeitung der Tagesordnung: Zu jedem Punkt folgt Aussprache und danach die Abstimmung.
- 4. Abstimmung und Verkündung: Beschlüsse kommen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande. Das Ergebnis muss vom Versammlungsleiter festgestellt und verkündet werden – erst dann ist der Beschluss existent.
- 5. Protokoll und Beschluss-Sammlung: Über die Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift zu erstellen; alle Beschlüsse werden zusätzlich in die Beschluss-Sammlung eingetragen.
Beschlussfähigkeit: Seit der WEG-Reform deutlich einfacher
Bis 2020 musste mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sonst war eine Wiederholungsversammlung nötig. Diese Hürde ist mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) entfallen: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. Wer nicht teilnehmen kann, sollte deshalb unbedingt eine Vollmacht erteilen, denn abgestimmt wird mit den Stimmen der Anwesenden und Vertretenen.
Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung
Die Eigentümer können beschließen, dass eine Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung möglich ist (hybride Versammlung). Seit Oktober 2024 kann darüber hinaus mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen werden, Versammlungen für maximal drei Jahre rein virtuell abzuhalten (§ 23 Abs. 1a WEG); bis Ende 2028 muss dann auf Wunsch dennoch mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Eine moderne Verwaltung stellt dafür die passende Technik – von der Videokonferenz bis zur digitalen Vollmacht über das Kundenportal.
Beschluss anfechten: Fristen und Ablauf
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn per Anfechtungsklage überprüfen lassen. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich seit der Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Wichtig: Auch ein angefochtener Beschluss bleibt zunächst gültig, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt.
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Rechtssichere Einladung mit klarer Tagesordnung, Vorbereitung der Beschlussvorlagen gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat, professionelle Versammlungsleitung in Hamburg, Kiel und Lübeck sowie Protokoll und Beschluss-Sammlung digital im Eigentümerportal – abrufbar für alle Eigentümer.
Häufige Fragenzum Thema
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Die Einladung muss den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf diese Frist verkürzt werden. Die Einladung in Textform, etwa per E-Mail, ist zulässig.
Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein, damit Beschlüsse gültig sind?
Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Quorum mehr: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen. Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Kann ich mich auf der Eigentümerversammlung vertreten lassen?
Ja. Jeder Eigentümer kann eine Vollmacht erteilen, etwa an einen anderen Eigentümer, den Verwalter oder eine Person seines Vertrauens. Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der möglichen Vertreter einschränken. Für die Vollmacht genügt Textform.
Wie schnell muss das Protokoll der Versammlung vorliegen?
Die Niederschrift ist unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen, also ohne schuldhaftes Zögern. Da die einmonatige Anfechtungsfrist unabhängig vom Protokoll läuft, sollte es den Eigentümern möglichst schnell zur Verfügung stehen – bei uns digital über das Kundenportal.
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Inhaber der ImmoVerwaltung-Nord und IHK-zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Mitglied im VDIV Nord und im IVD. Betreut WEG- und Mietobjekte in Hamburg, Kiel und Lübeck – persönlich, digital und ohne Callcenter.