Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG: Balkonkraftwerk, Wallbox und Co. richtig beschließen

Ratgeber · ImmoVerwaltung-Nord · Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten

Jede Maßnahme, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung – seit der WEG-Reform genügt die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Auf bestimmte privilegierte Maßnahmen haben einzelne Eigentümer sogar einen Anspruch: Ladeinfrastruktur für E-Autos, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und seit Oktober 2024 auch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG.

Was gilt als bauliche Veränderung?

Bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht – vom neuen Fahrradständer über die Markise bis zur Fassadendämmung. Die Abgrenzung ist wichtig: Reine Erhaltungsmaßnahmen (Reparatur, Austausch in gleicher Qualität) kann die Verwaltung im Rahmen der Beschlüsse und des Wirtschaftsplans umsetzen, bauliche Veränderungen brauchen immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür die einfache Mehrheit – die frühere Hürde der Zustimmung aller Betroffenen ist entfallen. Grundlegend umgestalten darf die Mehrheit die Wohnanlage allerdings nicht, und kein Eigentümer darf gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.

Die privilegierten Maßnahmen: Hierauf haben Eigentümer einen Anspruch

Für fünf Maßnahmenkategorien gewährt § 20 Abs. 2 WEG einzelnen Eigentümern einen Anspruch auf Gestattung – die Gemeinschaft darf das „Ob" nicht verweigern, sondern entscheidet nur über das „Wie" der Durchführung:

Barrierefreiheit: Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – etwa Rampen oder ein Treppenlift.
Laden elektrischer Fahrzeuge: die eigene Wallbox am Stellplatz oder in der Tiefgarage.
Einbruchsschutz: zum Beispiel einbruchhemmende Wohnungstüren.
Glasfaseranschluss: der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Steckersolargeräte: seit Oktober 2024 neu in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG – das Balkonkraftwerk.

Wallbox mit ladendem Elektroauto in der Tiefgarage einer WEG

Balkonkraftwerk in der WEG: So gehen Sie richtig vor

Auch beim privilegierten Balkonkraftwerk gilt: Erst der Beschluss, dann die Montage. Der Anspruch besteht „dem Grunde nach" – über die Ausführung (Montageort, Befestigung, Optik, Fachmontage, Versicherungsnachweis) entscheidet die Gemeinschaft. Wer sein Gerät ohne Beschluss anbringt, riskiert einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft, selbst wenn er die Gestattung später hätte verlangen können.

1. Antrag stellen: Maßnahme mit Datenblatt, Montageort und Befestigungsart bei der Verwaltung für die Tagesordnung anmelden.
2. Beschluss der Versammlung: Gestattung mit konkreten Auflagen zur Ausführung – sinnvoll ist ein einheitlicher Rahmenbeschluss für alle Eigentümer, damit nicht jede Anlage einzeln verhandelt werden muss.
3. Montage und Anmeldung: fachgerechte Befestigung (Windlast!), Anmeldung im Marktstammdatenregister – mehr ist seit dem Solarpaket I für steckerfertige Geräte bis 800 Watt Einspeiseleistung nicht nötig.

⚠️ Kostenfrage nicht vergessen: Wer eine privilegierte Maßnahme für sich durchsetzt, trägt die Kosten selbst – Anschaffung, Montage und Folgekosten wie Wartung oder Rückbau (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt für die Wallbox genauso wie für das Balkonkraftwerk.

Wer zahlt bei baulichen Veränderungen? Die Regeln des § 21 WEG

Einzelmaßnahme: Verlangt ein Eigentümer die Maßnahme für sich, zahlt er allein – ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen.
Beschluss mit breiter Mehrheit: Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen – es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
Amortisation: Kosten von Maßnahmen, die sich innerhalb angemessener Zeit selbst bezahlt machen (etwa durch Energieeinsparung), tragen ebenfalls alle Eigentümer.

Gerade bei größeren Vorhaben – Dämmung, Photovoltaik auf dem Dach, Ladeinfrastruktur für die ganze Tiefgarage – lohnt eine saubere Beschlussvorbereitung mit Angeboten, Finanzierungskonzept und Blick auf die Erhaltungsrücklage. Fehlerhafte Beschlüsse sind anfechtbar und werfen Projekte oft um Monate zurück.

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Häufige Fragenzum Thema

Darf die WEG ein Balkonkraftwerk verbieten?

Das Ob darf die Gemeinschaft seit Oktober 2024 nicht mehr verweigern: Steckersolargeräte sind privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG, auf deren Gestattung jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Die Gemeinschaft entscheidet aber über das Wie – also Montageort, Befestigung und Optik. Ein Beschluss ist weiterhin erforderlich.

Brauche ich für eine Wallbox die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Sie brauchen einen Gestattungsbeschluss, haben darauf aber einen Anspruch: Das Laden elektrischer Fahrzeuge ist eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft regelt die Ausführung, etwa den Leitungsweg und ein Lastmanagement. Die Kosten trägt der Eigentümer, der die Wallbox verlangt.

Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung in der WEG?

Seit der WEG-Reform 2020 genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, verteilen sich die Kosten auf alle Eigentümer – sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben oder die Maßnahme verlangt haben.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss baue?

Eine eigenmächtige bauliche Veränderung ist rechtswidrig – die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen, selbst wenn ein Anspruch auf Gestattung bestanden hätte. Stellen Sie den Antrag deshalb immer vorher über die Verwaltung für die nächste Eigentümerversammlung.

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Fidelis Süttmann

Inhaber der ImmoVerwaltung-Nord und IHK-zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Mitglied im VDIV Nord und im IVD. Betreut WEG- und Mietobjekte in Hamburg, Kiel und Lübeck – persönlich, digital und ohne Callcenter.