Zertifizierter Verwalter § 26a WEG: Was Eigentümer wissen müssen
Was ist ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: kurz erklärt?
Seit dem 1. Dezember 2023 müssen WEG-Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zertifiziert sein, damit die Bestellung ordnungsgemäß ist. Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer IHK nachgewiesen, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat einen Rechtsanspruch auf die Bestellung eines solchen Verwalters.
Die Zertifizierungspflicht für WEG-Verwalter ist eine der wichtigsten Änderungen des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes. Für Eigentümer in Hamburg, Kiel und Lübeck bedeutet das: Ein Verwalter ohne Zertifikat ist kein ordnungsgemäßer Verwalter mehr: und der entsprechende Bestellungsbeschluss ist anfechtbar. Was genau dahintersteckt, wer betroffen ist und welche Ausnahmen gelten, erklärt dieser Ratgeber.
📑 Inhaltsverzeichnis
Was bedeutet „zertifizierter Verwalter"?
Als zertifizierter Verwalter darf sich ausschließlich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die WEG-Verwaltung notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die IHK stellt nach bestandener Prüfung ein Zertifikat aus.
Die rechtliche Grundlage bildet die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV), die seit dem 17. Dezember 2021 in Kraft ist. Die Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung gilt seit dem 1. Dezember 2023 (§ 48 Abs. 4 WEG).
Wichtig: Nur WEG-Verwaltung betroffen
Die Zertifizierungspflicht betrifft ausschließlich den Bereich der WEG-Verwaltung. Für die reine Mietverwaltung ohne WEG-Bezug gilt sie nicht. Die Zertifizierung ist auch keine gewerberechtliche Voraussetzung: Verwaltungen ohne Zertifikat dürfen weiterhin am Markt tätig sein.
Die Prüfung umfasst Inhalte aus drei Themenbereichen: Rechtliche Kenntnisse (WEG, Mietrecht, Vertragsrecht), kaufmännische Kenntnisse (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Buchhaltung) sowie technische Kenntnisse (Gebäudetechnik, Instandhaltung, Sanierung). Zur Vorbereitung bieten unter anderem der VDIV Deutschland und die IHKs Vorbereitungsseminare an.
Rechtsanspruch: Was Eigentümer verlangen können
Haben Eigentümer einen Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter?
Ja. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann diesen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft geltend machen. Ein Beschluss, der einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, ist anfechtbar und wird im Falle einer Beschlussanfechtungsklage vom Gericht aufgehoben.
Das ist für Eigentümergemeinschaften in der Praxis bedeutsam: Wird in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit ein Verwalter ohne Zertifizierung bestellt, kann jeder einzelne Eigentümer diesen Beschluss vor Gericht anfechten. Das Gericht hebt ihn auf.
⚠️ Aber: Bestandskraft nach Fristablauf
Auch ein rechtswidriger Bestellungsbeschluss wird bestandskräftig, wenn innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist keine Klage erhoben wird. Ein nicht zertifizierter Verwalter bleibt dann im Amt: bis zur nächsten Bestellung oder einem neuen Anfechtungsverfahren. Eigentümer sollten daher zeitnah handeln.
VDIV-Präsidiumsmitglied Andre Jahns hat in einem Fachbeitrag klargestellt: Die Zertifizierungspflicht ist keine gewerberechtliche Anforderung, sondern eine wohnungseigentumsrechtliche. Nicht zertifizierte Verwaltungen können weiterhin am Markt tätig sein: die Bestellung eines solchen Verwalters durch die WEG ist jedoch nicht ordnungsgemäß.
Befreiung von der IHK-Prüfungspflicht
Nicht jeder Verwalter muss die IHK-Prüfung ablegen. Nach § 7 ZertVerwV gelten bestimmte Personen als einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und sind damit von der Prüfungspflicht befreit:
Befähigung zum Richteramt (Volljurist/in: zwei Staatsexamen)
Immobilienkaufmann/-frau oder Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (anerkannter IHK-Abschluss)
Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Kein separater Gleichstellungsnachweis
Für gleichgestellte Personen wird kein gesondertes Dokument von der IHK oder einer Behörde ausgestellt. Der Nachweis erfolgt durch das Zeugnis über den jeweiligen Ausbildungs- oder Studienabschluss. Gleichgestellte dürfen sich dennoch als „zertifizierter Verwalter" bezeichnen.
Ausnahmen: Kleine WEG & Übergangsregeln
Dauerhafte Ausnahme für kleine Eigentümergemeinschaften
Für kleine WEG mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gilt eine dauerhafte Ausnahmeregelung: Wenn ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt werden soll und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, entfällt die Zertifizierungspflicht für diesen Eigentümer-Verwalter.
Übergangsregelung für bereits bestellte Verwalter
Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 für eine konkrete Eigentümergemeinschaft tätig waren, galten gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert. Innerhalb dieser Übergangsfrist konnten sie auch ohne Zertifizierung ordnungsgemäß wiederbestellt werden.
⚠️ Übergangsfrist ist abgelaufen
Die Übergangsfrist endete am 1. Juni 2024. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Zertifizierungspflicht uneingeschränkt für alle Neubestellungen: auch für langjährige Bestandsverwalter. Eigentümergemeinschaften, die seitdem einen neuen Verwaltervertrag abgeschlossen haben, müssen auf die Zertifizierung achten.
Regelung für Verwaltungsunternehmen
Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Personen (z. B. GmbH, AG) oder Personengesellschaften (z. B. OHG, KG) organisiert sind, gilt § 8 ZertVerwV. Das Unternehmen selbst legt keine Prüfung ab: entscheidend sind die Mitarbeiter:
Ein Verwaltungsunternehmen darf sich als „zertifizierter Verwalter" bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit WEG-Verwaltungsaufgaben betraut sind, zertifiziert sind.
„Unmittelbar betraut" sind Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb von Versammlungen Entscheidungen als Verwalter im Sinne des § 27 WEG treffen.
Bei Einzelunternehmen muss der Inhaber selbst zertifiziert sein oder über eine gleichgestellte Qualifikation verfügen.
✓ ImmoVerwaltung-Nord ist zertifiziert
Fidelis Süttmann, Inhaber von ImmoVerwaltung-Nord, ist zertifizierter Verwalter gemäß § 26a WEG mit IHK-Zertifikat. Die Bestellung von ImmoVerwaltung-Nord entspricht damit den gesetzlichen Anforderungen an ordnungsgemäße Verwaltung – für Eigentümergemeinschaften in Hamburg, Kiel und Lübeck.
Häufige Fragen: Zertifizierter Verwalter WEG
Kann ich als Eigentümer prüfen, ob mein Verwalter zertifiziert ist?
Ja. Sie können Ihren Verwalter direkt nach dem IHK-Zertifikat oder dem Nachweis einer gleichgestellten Qualifikation fragen. Eine zentrale öffentliche Datenbank existiert derzeit nicht. Im Zweifel lassen Sie sich das Zertifikat oder den Qualifikationsnachweis vorlegen.
Was passiert, wenn mein Verwalter nicht zertifiziert ist?
Der Bestellungsbeschluss ist anfechtbar. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats nach dem Beschluss Anfechtungsklage erheben. Das Gericht hebt den Beschluss auf. Der Verwalter verliert damit seine Rechtsgrundlage. Wird der Beschluss nicht angefochten, wird er bestandskräftig.
Muss der Verwalter das Zertifikat regelmäßig erneuern?
Nein: das IHK-Zertifikat ist unbefristet gültig. Zusätzlich besteht jedoch die allgemeine Weiterbildungspflicht für WEG-Verwalter nach § 34c GewO: 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren. Diese gilt unabhängig von der Zertifizierung.
Gilt die Pflicht auch, wenn ich meinen Nachbarn zum Verwalter bestellen möchte?
Grundsätzlich ja: es sei denn, Ihre Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. In diesem Fall greift die Ausnahmeregelung für kleine WEG.
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