Hausverwaltung wechseln: Ablauf & Checkliste 2026
Wie läuft ein Wechsel der Hausverwaltung ab?
Ein Wechsel der Hausverwaltung läuft in 5 Schritten ab: 1) Beschluss mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung fassen, 2) Neue Verwaltung auswählen (mindestens 2–3 Angebote einholen), 3) Alte Verwaltung schriftlich abberufen und Vertrag fristgerecht kündigen, 4) Unterlagen vollständig übergeben lassen, 5) Neue Verwaltung übernimmt und informiert alle Beteiligten. Gesetzliche Grundlage ist § 26 Abs. 3 WEG.
Ein Wechsel der Hausverwaltung ist oft der richtige Schritt, wenn Reaktionszeiten zu lang sind, Abrechnungen fehlerhaft wirken oder die Kommunikation nicht funktioniert. Viele Eigentümer scheuen den Wechsel – dabei ist der Ablauf klar geregelt und mit der richtigen Vorbereitung problemlos umsetzbar.
📑 Inhaltsverzeichnis
Wann ist ein Wechsel sinnvoll?
Welche Warnsignale rechtfertigen einen Wechsel der Hausverwaltung?
Ein Wechsel ist sinnvoll bei: Reaktionszeiten über 5 Werktage, fehlerhaften oder verspäteten Jahresabrechnungen, fehlender Kostentransparenz, schleppender Beschlussumsetzung und fehlenden digitalen Kommunikationskanälen.
Typische Warnsignale, die einen Wechsel der Hausverwaltung rechtfertigen:
- Keine oder zu späte Rückmeldung auf Anfragen (länger als 5 Werktage)
- Fehlerhafte oder verspätete Jahresabrechnungen
- Keine Transparenz über laufende Kosten und Rücklagen
- Beschlüsse der WEG werden nicht oder nur schleppend umgesetzt
- Handwerkerangebote wirken überteuert oder werden nicht eingeholt
- Fehlende digitale Kommunikationskanäle und Dokumentenzugang
Rechtliche Grundlage: Kündigung der Hausverwaltung
Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Für WEG-Verwalter gilt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den Verwalter jederzeit per Beschluss abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate nach der Abberufung.
⚠️ Vertragscheck vor dem Wechsel
Prüfen Sie Ihren bestehenden Verwaltervertrag sorgfältig auf Kündigungsfristen und Laufzeiten, bevor Sie den Beschluss fassen. Im Zweifel lohnt sich rechtlicher Beistand.
Schritt-für-Schritt: So läuft der Wechsel ab
Beschluss fassen: In der Eigentümerversammlung wird der Wechsel mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Setzen Sie den Punkt rechtzeitig auf die Tagesordnung.
Neue Verwaltung auswählen: Holen Sie mindestens 2–3 Angebote ein. Vergleichen Sie Leistungsumfang, Reaktionsgarantien und Transparenz – nicht nur den Preis.
Abberufung und Kündigung: Alten Verwalter schriftlich abberufen und den Verwaltervertrag fristgerecht kündigen.
Unterlagenübergabe: Der alte Verwalter ist verpflichtet, alle Unterlagen (Abrechnungen, Verträge, Protokolle, Konten) vollständig zu übergeben.
Neue Verwaltung übernimmt: Der neue Verwalter informiert alle Mieter, Dienstleister und Behörden über den Wechsel und beginnt die Verwaltung.
Tipp für Hamburg, Kiel & Lübeck
In Norddeutschland empfiehlt es sich, den Verwalterwechsel mit dem Ende des Wirtschaftsjahres (31. Dezember) zu koordinieren. Das erleichtert die Übernahme der Jahresabrechnung erheblich.
Checkliste: Was der alte Verwalter übergeben muss
Was muss der alte Verwalter beim Wechsel übergeben?
Der alte Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, folgende Unterlagen vollständig zu übergeben: Eigentümerliste, alle laufenden Verträge, Jahresabrechnungen der letzten 3–5 Jahre, Wirtschaftspläne, Rücklagennachweise, Versammlungsprotokolle, Kontoauszüge sowie die gesamte Korrespondenz mit Behörden.
- Eigentümerliste mit Kontaktdaten
- Alle laufenden Verträge (Hausmeister, Versicherungen, Wartung)
- Jahresabrechnungen der letzten 3–5 Jahre
- Wirtschaftspläne und Rücklagennachweise
- Alle Versammlungsprotokolle
- Kontoauszüge und Bankverbindungen
- Mietverträge (bei Mietverwaltung)
- Bau- und Wartungsdokumentation
- Laufende Korrespondenz mit Behörden
📋 Bei Weigerung des alten Verwalters
Verweigert der alte Verwalter die Übergabe, haben Eigentümer das Recht, diese gerichtlich durchzusetzen. Im Ernstfall hilft ein auf WEG-Recht spezialisierter Anwalt.
Häufige Fragen: Hausverwaltung wechseln
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Von der Beschlussfassung bis zur vollständigen Übernahme durch die neue Verwaltung dauert ein Wechsel in der Regel 3 bis 6 Monate. Die genaue Dauer hängt von den Kündigungsfristen im bestehenden Verwaltervertrag ab.
Kann ein einzelner Eigentümer den Wechsel erzwingen?
Nein – der Beschluss zum Wechsel muss von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Ein einzelner Eigentümer kann jedoch durch Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen ETV den Prozess einleiten.
Was kostet ein Verwalterwechsel?
Der Wechsel selbst verursacht keine direkten Kosten für die Gemeinschaft. Eventuelle Kosten entstehen durch rechtliche Beratung bei strittigen Vertragsauflösungen oder durch Überlappungszeiten bei parallelen Vergütungen.
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